Scioglimento della comunione relativa ad edifici abusivi, non sanati
Scioglimento della comunione relativa ad edifici abusivi, non sanati
La giurisprudenza
Della questione si è recentemente occupata la Cassazione a Sezioni Unite con la nota sentenza n 25021 del 2019, enunciando diversi principi di diritto.
La nostra esperienza
In particolare, e in termini molto pratici, alla luce della predetta sentenza della Cassazione a sezioni unite, possiamo dire:
Primo:
Non si può procedere allo scioglimento della comunione nel caso in cui il fabbricato è abusivo.
E ciò vale sia nell’ipotesi in cui si è comproprietari di un immobile per averlo acquisto assieme (c.d comunione ordinaria) sia nell’ipotesi in cui si è comproprietari per averlo ricevuto pro quota per successione (c.d. comunione ereditaria)
Per dividere un fabbricato è necessario, quindi, essere in possesso degli estremi della licenza e della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria ovvero della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o di dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione del fabbricato è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967
Secondo:
Il principio sopra indicato – non si può procedere allo scioglimento della comunione nel caso in cui il fabbricato è abusivo – vale anche nell’ipotesi in cui lo scioglimento della comunione viene chiesta attraverso apposita domanda giudiziale.
In altri termini inutile iniziare una causa di divisione se il fabbricato è abusivo: la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell’edificio è, infatti, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
Terzo:
L’esistenza di un fabbricato abusivo non impedisce la divisione dell’asse ereditaria.
In altri termini, allorquando tra i beni costituenti l’asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l’intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti.
Quarto:
La divisione di un fabbricato abusivo, sia che si tratta di comunione ordinaria che di comunione ereditaria, è possibile qualora la stessa si rende necessaria nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare o nell’ambito di una procedura concorsuale.
Glossario
- Comunione: si intende comunione di beni, ovvero il risultato di un accordo tra due o più individui che mettono a disposizione i propri beni costituendo un patrimonio comune, godendone equamente dei frutti e partecipando solidarmente alle spese.
- Edifici abusivi: senza licenze o concessioni edilizie, o quantomeno in difformità da queste